【案例】中国建筑律师最高人民法院关于房地产权属登记的15个裁判规则



2022-03-04关注

房地产权属登记的15个裁判规则

裁判要旨：我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、继承、承包等合同行为或者合法建造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。

案件来源：最高人民法院（2017）最高法行申8483号（方旭升等5人诉衢州市政府林业行政复议案）行政裁定。

裁判要旨：法院执行裁定将不动产物权执行给当事人并办理了房屋和土地的产权变更登记手续，且土地房屋的权属一直登记在当事人名下，当事人对该财产享有独立请求权。尽管当事人取得该财产的执行裁定已被撤销，但并没有进行权属变更登记。基于物权登记公示效力，当事人仍为相关房屋土地的权利人。因此，当事人属于有权提起独立诉请的第三人，因而也具备提起第三人撤销之诉的原告主体资格。

三、其他法院对经法律文书确认的不动产物权采取保全措施不能影响权利人已经取得的权利

案件来源：最高人民法院（2015）民申字第2747号（上海民润公司与王天芳执行异议纠纷案）民事裁定。

裁判要旨：债务转移合同涉及国有划拨土地使用权转让的，出让方与受让方应当经有批准权的人民政府审批，并办理国有划拨土地使用权变更登记等手续。出让方未经有批准权的人民政府审批，且有批准权的人民政府因出让方违法出让国有划拨土地行为，已经责成相关土地管理部门收回国有划拨土地使用权的，出让方与受让方签订的债务转移合同未经审批且无法对效力进行补正，应确认该合同无效。

海南省定安县炮竹厂五、抵押登记时间应依抵押权记载于不动产登记簿上的完成时间确定

案件来源：最高人民法院（2013）民提字第97号（和源公司与农行济宁分行、丰泽圆公司合资、合作开发房地产合同纠纷案）民事判决。

裁判要旨：他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。但是判断房屋抵押权是否构成善意取得，要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果房屋抵押权符合善意取得的事实构成要素，则该善意取得亦可以构成对撤销房屋登记的阻却事由。抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。房屋登记本应判决撤销，但撤销将影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现，故应当判决确认房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力。

七、登记机关仅对不动产抵押进行备案登记，未颁发土地他项权利证明书，不产生抵押权设立的法律效果

案件来源：最高人民法院（2015）民抗字第59号（发达公司与魏龙喜、王秀红、高向军担保合同追索纠纷案）民事判决。

裁判要旨：执行裁定确认的房屋权利人，具有物权变动和强制执行效力，房屋的所有权自该裁定生效时转移，登记权利人在明知房屋实际不属于自己所有的情况下，又将其对外抵押担保的行为无效，即使在接受抵押担保过程中没有过错也不享有优先受偿权。

九、是否颁发房屋产权证书不影响转移登记的效力

案件来源：最高人民法院（2018）最高法行再165号（温国华诉广州市国土房管局房屋行政登记案）行政判决。

裁判要旨：抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致在建工程抵押权消灭，此种情况下，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。

十一、在生效法律文书依然有效的情况下，不动产登记簿所记载的“权利人”提起行政诉讼，与被诉行政行为不具有行政诉讼意义上的利害关系，不具有原告主体资格

案件来源：最高人民法院（2017）最高法行申5914号（孙鉴等三人诉普陀区政府房屋征收补偿决定案）行政裁定。

裁判要旨：上述土地使用证和房屋所有权证的颁发，违背房地一致原则。吕梁市政府根据张永杰申请对文水县政府核发的文国用（2006）字第G0112130002号《国有土地使用证》进行复议时，查明该颁证行为所依据的权属来源资料有涂改，所盖印章也与当时使用的不符且颁证程序违法，据此复议决定撤销该颁证行为，并责令文水县政府在30日内重新作出具体行政行为，并无不当。

十三、土地使用权证因违法被撤销，不影响成立在后的抵押权的成立并实现

案件来源：最高人民法院（2018）最高法行再183号（宏福公司诉灵宝市政府颁发土地使用权证案）行政判决。

裁判要旨：人民法院作出的生效民事判决已经确认被征收房屋的产权归第三人所有，虽然第三人未于民事判决生效后及时办理相应产权变更登记，出现房地产登记簿显示的权属状态与法院生效裁判确立的权属状态之间存在不一致的情形，但该情形并不影响其依据生效的法律文书对被征收房屋享有不动产物权。

十五、预登记的土地使用权证书不产生物权登记的法律效果

案件来源：最高人民法院（2018）最高法行再97号（谭成日诉衡阳市政府、湖南省政府批准注销国土使用证及行政复议决定案）行政判决。