【案例】北京房地产律师在建设工程未经竣工验收的情况下，发包人擅自使用的，以建设工程转移占有之日为竣工

       北京房地产律师在建设工程未经竣工验收的情况下，发包人擅自使用的，以建设工程转移占有之日为竣工日期，在实践中经常出现发包人出于自己的需要，未提前获得投资收益，没有经过验收，就急于使用已经竣工的工程，发包人接受实际接收后，意味着承包人已完成其合同义务，从而开始享有请求支付工程价款的权利，同时也意味着工程的一切意外风险由发包人承担，一般而言，标的物的风险转移以交付为要件，所谓的交付，一般来说转移占有就视为交付，在讨论本调色，也有人建议用发包人实际控制或实际接受建设工程日期为竣工日期，但最后以转移占有更合适，因为在最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中，已经使用了，转移占有一次，该解释第11条第一款规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，北京市城市房地产转让管理办法第24条也使用了转移占有一次房地产，房地产面食镇回损的风险责任，自房地产转移占有之，上海市房地产转让办法第21条则规定房屋，房地产的风险责任自房地产权利转移之日起，由转让人转让给错让人，但转让人当事人约定自房地产转移之日起，风险转移责任的从其约定，发包人未经验收，擅自使用工程责任的问题，1983年的建筑安装工程施工合同条例中曾规定，工程未经验收，发包人提前使用或者擅自使用，由此而发生的质量或其他问题，由发包峰承担责任，现在该条件已被废止，也许因为这样的规定，某些不尽合理，发包方一旦提前使用，未经验收的工程就完全免除承包方的质量责任，尤其是有些质量明显缺陷，就是承包方施工不当造成的不分青红皂白地，完全由发包方承担责任，也是不公平的，以后的合同法，建筑法都只是泛泛的，规定建筑工程竣工验收合格的，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，并没有具体规定，发包人擅自使用未经验收工程的后果和应当承担什么样的责任？换句话说，现行有效的法律法规都没有规定，未经验收发生的工程质量问题，一律都由发包方承担，但是发包人擅自使用未经验收的工程，应当承担一定的法律责任是毋庸置疑的，国务院建设工程质量管理条例第58条规定，违反本条例建设单位有下列情形之一的，责令改正处工程合同价款2%以上4%以下以下的罚款，造成损失的依法承担赔偿责任，一未组织竣工验收，擅自使用的二验收不合格，擅自交付使用的三对不合格的建设工程，按照合格的工程验收的，从该条规定可以看出，发包人擅自使用未经验收的建设工程的行为，一处于较为严厉的行政处罚发包方，对这一行为的违法性，应该是明知的，主观上存在过错，当发包方存在味精验收，提前使用建设工程的过错时，应当为其过错承担相应的法律责任，在工程未经验收的情况下，发包人擅自，擅自使用发生纠纷，十却以工程未经竣工验收为由拒绝支付工程款，显然是不合适的，故以建设工程转移占有之日，作为竣工验收直是比较合理合法的，例如某建筑工程集团总公司与与某国际产业集团公司工程款纠纷案，双方2001年1月4日签订了一份建筑安装工程承包合同，约定工程总造价展定位500万元，竣工日期为20000年9月30，合同签订后五日内，某国际产业集团公司支付工程合同总价款不少于50%，工程达到70%时，再支付15%工程款，余款待工程实际竣工验收合格后，支付某建筑工程集团总公司于2000年十月初完成整个工程某国际产业集团公司急于开业盈利，并未经竣工验收，基于200年10月5日使用工程至今，但却迟迟不支付工程余款，理由是双方合同约定是工程竣工验收后支付余款，而工程一直没有进行竣工验收，法院经审查认为，某国际产业集团公司未经，竣工验收忌使用该工程应以其实际，应从2000年10月5日开始支付剩余工程款，在审判实践中，经常会遇到有关延期竣工纠纷的诉讼时效问题，比如双方在建设工程施工合同中约定了竣工日期，但承包方没有如期竣工，实际竣工日期比合同约定竣工日期晚了一年半，双方起诉要求，按照合同约定追究承包方逾期竣工的违约责任，承包方却认为，按照合同约定，应当在某年某月竣工，如果这时工程没有军工发包翻，就知道或者应当知道自己的权利被侵害诉讼时效应能从此开始计算，而发包方起诉时已经超过了嗯，诉讼时效期间，故应当驳回承包方的诉讼请求，由于承包方的违约状态，一直在存续，究竟承包方违约多少天？发包方要等工程实际竣工时才能计算出来，共诉讼时效的起算点应从工程实际竣工之日开始，而不是从双方合同约定的竣工日期开始，发包方因承包方预期竣工而同意先行接受以文工程的承包方只承担未完部分逾期的违约责任，建设工程的交付，除建筑物本身外，承包方应同时交付完整的工程技术资料，包括竣工图，材料设备的使用说明和零部件机械设备，并符合国家有关工程竣工验收的其他条件，如果工程交付时承包锋味交付法定相关图纸资料，而发包分为实验工程的视为未交付，发包人已经使用，承包人承担延期交付的技术资料的违约责任